（１）【主要な経営指標等の推移】

①主要な経営指標等の推移

 

(注1)　日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間は、毎年1月1日から6月30日まで及び7月1日から12月31日までの各6か月間です。

(注2)　記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(注3)　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注4)　2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行っているため、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、第24期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

(注5)　1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数（第19期:449,930口、第20期:449,930口、第21期:449,930口、第22期:449,930口、第23期:449,930口、第24期:1,799,720口、第25期:1,799,376口、第26期：1,768,380口、第27期：1,768,380口、第28期：1,809,076口）で除することにより算定しています。

(注6)　記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、年換算は、各営業期間の日数によりそれぞれ年換算した数値を記載しています。

 

(注7)　各期末時点における取得済資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、テナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）はエンドテナントの総数を用いて算出しています。

　

②　事業の状況

（イ）業績等の概要

a.　投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ポラリス・インベストメント・アドバイザーズ株式会社（現 ＳＢＩリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。））を設立企画人として、2010年9月8日に設立され、2010年10月26日関東財務局への登録が完了されました（登録番号関東財務局長第72号）。

　本投資法人は、2014年4月23日に公募による新投資口の発行（144,200口）を行い、翌24日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3296）。

その後、本投資法人は、2015年2月に第1回公募増資、2015年3月に第三者割当増資、2015年7月に第2回公募増資及び第三者割当増資、2018年7月に第3回公募増資及び第三者割当増資、2024年12月に自己投資口消却、2025年1月に投資口分割、2026年3月に第4回公募増資及び第三者割当増資を実施しており、当期末（2026年6月30日）現在での発行済投資口の総口数は1,830,330口となっています。

 

b.　運用実績

i.　投資環境

当期（2026年6月期）の日本経済については、2026年1～3月の実質GDP成長率（2次速報値）は前期比＋0.5％（年率＋1.8％）となりました。中東情勢の影響を受けた原油価格上昇が、交易条件の悪化などを通じて企業収益や家計の実質所得に対する下押し要因となることから、成長ペースは減速すると考えられます。

一方で、個人消費、設備投資ともに持ち直しの動きがみられ、企業業績も改善傾向にあることから、先行きについては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されますが、中東情勢を背景とした資源価格の動向や金融資本市場の変動の影響については、引き続き注視する必要があります。

オフィス賃貸市場では、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2026年6月末時点の平均空室率は1.99％であり、前年同月比1.38ポイント低下しました。また、同地区の2026年6月末時点の坪当たり平均賃料は22,993円と前年同月比10.14％上昇しました。2026年の新規供給量は前年を下回る見込みで、オフィス需要は引き続き堅調に推移しており、低水準の空室率が続く中、賃料の上昇傾向が継続すると見込まれます。

住宅賃貸市場については、首都圏を中心とした人口流入や堅調な賃貸需要を背景に、高い稼働率が維持されるとともに、賃料は上昇基調で推移しています。なお、雇用・所得環境や人口動態、賃貸住宅の供給状況等の影響を受けることから、都市圏ごとの需給動向については引き続き注視が必要です。

 

 

ii.　サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、積極的にESG（環境・社会・ガバナンス）の視点を取り込むことが本投資法人の基本方針である「収益の成長性と安定性を重視し、投資主価値を最大化すること」の実現に寄与するものと理解し、ESGの取組みの指針となる「サステナビリティ方針」を策定し、その実践を図っています。

本投資法人は、2025年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるGRESBレーティングで「3スター」を取得し、更に、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価において、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、国際的な環境情報開示プログラムであり、企業等の気候変動対応を評価するCDP気候変動プログラムに参加し、2025年評価において「Bスコア」を取得しました。

更に、保有物件の環境認証取得に継続的に取組んでおり、2026年4月にはFORECAST博多呉服町でBELS（注1）の5つ星評価を取得したほか、同年5月にはNORE伏見でCASBEE（注2）不動産評価認証の最高ランクであるSランク、グリーンオーク九段及びグリーンオーク高輪台においてAランクを取得しました。これにより、環境認証を取得した物件は合計32物件、延床面積ベースで52.2％（2026年6月30日現在）となりました。

本投資法人及び本資産運用会社は、今後とも不動産投資運用業務を行う中で、投資主、テナント、地域・コミュニティ、従業員等全てのステークホルダーとの相互コミュニケーションを深め、ESGに関する取り組みを進めていきます。

 

（注1）「BELS」（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System/建築物省エネルギー性能表示制度）とは、建築物の省エネルギー性能を表示する第三者認証制度です。2016年4月より、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）において、不動産事業者等は建築物の省エネ性能を表示するように努めることが求められています。具体的な表示方法は、建築物の省エネ性能表示のガイドラインに定められており、BELSは同ガイドラインに基づいて評価されます。評価は、2024年3月までは、5段階（1つ星～5つ星）で表示されていましたが（2016年度基準）、2024年4月以降は、非住宅建築物及び再エネ設備のある住宅は7段階（0～6つ星）で表示されます（2024年度基準）。ZEB (Net Zero Energy Building) とは、快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギー（建物の利用に伴う直接的なエネルギー消費量）の収支をゼロにすることを目指した建物のことです。BELSの評価制度においてはZEB、Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedの4段階で表示されています。

（注2）「CASBEE」（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／建築環境総合性能評価システム）とは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

 

 

iii.　外部成長

本投資法人は前期末（2025年12月31日）時点で、合計102物件の運用資産（取得価格合計256,272百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）を保有していました。

当期（2026年6月期）においては、物件入替えの一環として以下のとおり、運用資産1物件の譲渡と6物件の取得を行いました。

（注）「譲渡価格又は取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡又は取得に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

 

また、メザニンローン債権の1件の取得を行いました。

（注）「取得価格」は、貸付債権譲渡契約書に記載された貸付債権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

 

加えて、法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換により、以下の運用資産1物件の譲渡と1物件の取得を行いました。

（注）「譲渡価格又は取得価格」は、信託受益権交換契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡又は取得に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

 

当期末現在のポートフォリオは、オフィス（注1）54物件（取得価格合計165,471百万円）、住宅（注2）44物件（取得価格合計70,135百万円）、その他の用に供される不動産（注3）9物件（取得価格合計38,646百万円）の合計107物件（取得価格合計274,253百万円）及びメザニンローン債権1件（取得価格510百万円、貸付先運用資産数1物件）となっており、本投資法人が保有する合計107物件の総賃貸面積は331,269.21㎡、稼働率は98.7％となっています。

（注1）「オフィス」とは、主たる用途が事務所であるオフィスビルをいいます。以下同じです。

（注2）「住宅」とは、主たる用途が住居である賃貸住宅（運営者がその全部又は重要な部分を一括賃借する寮、社宅及びサービスアパートメント（ただし、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）に定める主たる用途が共同住宅であるサービスアパートメントに限ります。）を含みます。）をいいます。以下同じです。

 

（注3）「その他の用に供される不動産」とは、オフィス及び住宅以外の不動産をいいます。以下同じです。なお、ヘルスケア施設又は病院を対象とした投資及び資産運用を行うに際しては、あらかじめ、国土交通省の定める「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」又は「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」に従い必要な体制の整備及び手続を実施するものとします。また、「その他の用に供される不動産」は単に「その他」と表記することがあります。以下同じです。

 

iv.　内部成長

　本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.7％と高水準を維持しています。

 

c.　資金の調達

i.　 新投資口の発行

本投資法人は、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募増資により59,000口の新投資口の発行を行い、2026年3月3日に5,265百万円を調達しました。また、公募増資に伴い、第三者割当増資により2,950口の新投資口の発行を行い、2026年3月26日に263百万円を調達しました。その結果、2026年6月30日現在の出資総額（純額）は129,544百万円、発行済投資口の総口数は1,830,330口となりました。

 

ii.　借入れ及び返済

新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2026年3月6日付で5,820百万円の借入れを行いました。2026年4月20日に返済期限の到来した借入金9,600百万円のリファイナンスにあたり、2026年4月20日付で9,600百万円の借入れを行いました。2026年5月27日に返済期限の到来した借入金2,810百万円のリファイナンスにあたり、2026年5月27日付で2,810百万円の借入れを行いました。

その結果、2026年6月30日現在の有利子負債残高は141,250百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.1％となりました。

 

iii. 格付

本書の日付現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。

 

d.　業績及び分配

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益10,190百万円、営業利益6,032百万円、経常利益5,091百万円、当期純利益5,090百万円となりました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されるように、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の7による買換特例圧縮積立金取崩額を加算し、租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金繰入額を留保した後の金額を超えない額で、発行済投資口の総口数1,830,330口の整数倍となる4,605,110,280円を利益分配金として分配することとし、投資口1口当たりの分配金を2,516円としました。

 

 

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

a.　基本方針

　本投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リート（総合型のポートフォリオを構築する投資法人をいいます。以下同じです。）の特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

 

b.　外部成長戦略

　本投資法人は、今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、「日本の社会に深く根付いた2つの投資対象（オフィス・住宅）」、特に需給バランスと分散に着眼した東京経済圏（注）の中規模オフィスを主な投資対象とし、住宅のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図ります。

　また、本投資法人は、本資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるＳＢＩファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」といいます。）及びアジリティー・ホールディングス株式会社（以下「アジリティー」といいます。）といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていきます。

　更に、本投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるＳＢＩファイナンシャルサービシーズの子会社である株式会社ＳＢＩ証券に依頼の上、ＳＢＩグループによるウェアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンドによる物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指します。

（注）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。

 

c.　内部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行います。また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っていきます。

　また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていきます。特に、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のためにエンジニアリング・マネジメント（注）などの資産運用を行うことで、本投資法人のポートフォリオの強靭化を目指しています。

　更に、オフィスのリーシング計画については、外部リーシング会社から提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていきます。

（注）「エンジニアリング・マネジメント」とは、本資産運用会社において行う「ポートフォリオの資産価値の維持・向上」及び「マーケットにおける競争力の維持・向上」に向けた各種施策をいいます。以下同じです。なお、エンジニアリング・マネジメントは、①資産を適法かつ適切に、長期修繕計画に則って維持管理するための投資に加え、②ポートフォリオの収益力向上のための「物件収益力の向上施策」及び「コスト削減施策」、テナント退去リスクの極小化とリーシング期間の短縮に向けた「テナント満足度の向上施策」、並びに省エネルギー設備の導入や地域コミュニティへの貢献を狙った「環境配慮施策」の4つの施策から成る投資の2つの要素から構成されています。

 

 

d.　財務戦略

　本投資法人は、中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

　有利子負債については、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における本投資法人のLTVは48.1％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

　また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していきます。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

ａ．資産の取得

i.　本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。

（注)「取得価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、取得価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

 

ii. 本投資法人は、以下のとおり、2026年8月20日付で、1物件の不動産信託受益権を取得することを決定し、信託受益権譲渡契約書を締結しました。

（注1)「取得予定価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、取得予定価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）本物件の3階乃至13階のオフィス専有部分に係る区分所有権の共有持分及び借地権設定契約に基づく本物件の敷地部分の借地権に係る準共有持分を主たる信託財産とする信託受益権を取得する予定です。

（注3）住友商事株式会社から信託受益権の準共有持分（持分割合100分の30）を、国内事業会社から信託受益権の準共有持分（持分割合100分の70）をそれぞれ取得します。取得先の1社である国内事業会社については、名称の開示について承諾が得られていないことから非開示としていますが、投信法第201条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第123条に規定する利害関係人等（以下「利害関係人等」といいます。）及び本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者のいずれにも該当しません。

（注4）本物件に関する信託受益権譲渡契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本取得に係る信託受益権譲渡契約書においては、本投資法人又は相手方による契約上の義務の違反があったときは、催告の上、当該契約を解除することができるものとされています。当該契約を解除した当事者は、その相手方当事者に対して、免責事由が存しない場合に限り、取得予定価格から信託建物分に相当する消費税及び地方消費税を控除した金額の20％相当額を違約金として請求できるものとされています。

 

ｂ．資産の譲渡

本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。

（注1)「譲渡価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、譲渡価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2026年6月30日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注3）譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。

 

 

ｃ．資金の借入れ

i.　本投資法人は、上記「ａ 資産の取得 i.」に記載の物件の取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2026年7月31日付で以下の資金の借入れを実行しました。

(注) 計算期間が1か月より長い場合もしくは1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。

 

ii. 本投資法人は、上記「ａ 資産の取得 ii.」に記載の物件の取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2026年8月20日付で2027年1月15日を借入実行日とする以下の資金の借入れを決定しました。

(注1) 計算期間が1か月より長い場合もしくは1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。

(注2) 本借入れは、本投資法人の資産運用会社であるＳＢＩリートアドバイザーズ株式会社の利害関係者取引規程の対象となる取引に該当しませんが、株式会社ＳＢＩ新生銀行は投信法に定める「利害関係人等」に該当することに鑑み、本資産運用会社は、利害関係者取引規程の対象となる取引に準じた手続によりその意思決定を行っています。