（１）【主要な経営指標等の推移】

ａ. 主要な経営指標等の推移

 

 

（注１） 配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を除く）÷当期純利益×100

（注２） 記載した指標は以下の方法により算定し、比率は小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。なお、日数により年換算した数値を括弧内に併記しております。
総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100
自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100
ＮＯＩ＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋運営委託収益－運営委託費用＋優先出資証券の受取配当金＋当期減価償却費

なお、ＮＯＩについては、従来、受取配当金を含まない金額を記載していましたが、第41期より受取配当金を含む金額を記載することとしています。当該変更に伴い、第40期以前についても受取配当金を含む金額に組み替えて記載しています。ただし、第37期から第41期においては受取配当金の計上はなかったため、当該変更による影響はございません。

 

 

ｂ. 事業の状況

① 当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき2002年１月に設立され、2004年５月に大阪証券取引所（2007年８月に上場廃止申請を行っています。）、2006年８月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：8963）。

2010年２月１日にエルシーピー投資法人と合併した後、2011年７月29日付でFortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人であるCalliope合同会社（以下「カリオペ」といいます。）（以下、ＦＩＧ及びその関係法人と併せて「フォートレス・グループ」と総称します。）を主な割当先とする第三者割当による新投資口の発行及びリファイナンスを実施し、フォートレス・グループへスポンサー変更を行いました。

フォートレス・グループによるスポンサー参画（注１）以降、本投資法人はポートフォリオの収益力の向上及び安定的に分配を実施するための収益基盤の構築に注力するとともに、新規借入れや既存借入金のリファイナンスを通じてバンクフォーメーションの強化を図り、外部成長に向けた財務基盤を確立しました。このような基盤構築を背景に、需要拡大が見込まれるホテルセクターへの投資拡大に向けて、2014年６月に、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が本投資法人に係る運用ガイドラインを変更し、ホテルを住居と並ぶコアアセットと位置付けポートフォリオの拡大を実現しています。

2026年６月期（以下「当期」といいます。）においては、物件の異動（取得及び譲渡）はありませんでしたが、本投資法人が保有する、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社が発行する優先出資証券について、2026年３月27日付で出資金の一部償還（3,185百万円）を受けました。その結果、当期末時点において、物件数156物件（うちホテル114物件（注２）（注３）、住居41物件、その他１物件）、取得価格の合計（注４）684,165百万円のポートフォリオとなりました。このうちホテルポートフォリオはスポンサーサポートによる継続的な物件取得により、取得価格合計643,380百万円（114物件、ホテル客室数19,816室）と、ホテル系REIT（注５）を含む全J-REIT（東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している上場不動産投資法人をいいます。以下同じです。）のホテルポートフォリオの中で最大の資産規模（注６）になっています。

（注１） カリオペは2018年３月29日付で保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0％をソフトバンクグループ株式会社（以下「ソフトバンクグループ」といいます。）の子会社であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフトバンクグループに譲渡しましたが、ソフトバンクグループは、2023年５月23日付でその保有する本資産運用会社の株式をFortress CIM Holdings L.P.に譲渡しており、また、2024年５月15日（米国東部標準時）付で、その保有するFortress CIM Holdings L.P.の間接親会社に対する出資持分を、アラブ首長国連邦アブダビに本店を有する政府系投資家であるムバダラ・インベストメント・カンパニーの資産運用子会社であるムバダラ・キャピタル等に売却しており、その結果、ソフトバンクグループは、本資産運用会社の特定関係法人 （親会社）に該当しなくなりました。

（注２） 本投資法人が保有する優先出資証券をホテル１物件として計算しています。なお、当該優先出資証券は、本投資法人が保有する、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有）が発行する優先出資証券（発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、以下「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」ということがあります。なお、当該資産については、裏付不動産の用途区分に基づき「ホテル」に分類し、別段の記載がない限り、優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格として記載しています。また、「裏付不動産」とは、本投資法人が取得する又は保有する匿名組合出資持分に係る匿名組合営業者又は優先出資証券を発行する事業体が取得する又は保有する不動産関連資産又は不動産関連資産の対象となる不動産であり、本投資法人の収益の源泉となる不動産又は不動産関連資産をいいます。なお、2026年３月27日付の優先出資証券の出資金の一部償還により、本投資法人によるキングダム特定目的会社への優先出資証券に係る出資金額は、当初出資額の17,845百万円（優先出資証券178,458口）から14,660百万円（同146,608口）へと減額されました。以下同じです。

（注３） 本投資法人は、2018年９月28日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2018年９月29日）より、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「ザ・サンシャイン・ホテル＆スイーツ」（総称して以下「本海外ホテル」ということがあります。）の土地及び建物に係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社であるSeven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有SPC」といいます。）に対する匿名組合出資持分（持分割合100.0％）（以下「本海外不動産匿名組合出資持分」といいます。）を保有していましたが、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）付の本海外ホテルに対する投資ストラクチャーの変更（以下「本ストラクチャー変更」ということがあります。）により、本投資法人は、本海外ホテルのLeasehold等を直接保有しています。本投資法人は、本ストラクチャー変更の前後を通じて、本海外不動産匿名組合出資持分も本海外ホテルも２物件と扱っています。なお、「Leasehold等」とは、Leasehold Interest（土地及び建物に係る英領ケイマン法上の長期不動産賃借権に相当する権利）並びに家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。なお、「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は2025年12月10日付で「ザ・サンシャイン・ホテル＆スイーツ」に名称変更しています。以下同じです。

（注４） 本ストラクチャー変更の実施に伴い、本海外ホテルに係る取得価格は、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係るLeasehold等を資産保有SPCより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を、本投資法人の匿名組合出資に際し実行した為替予約取引（2018年７月26日付で為替予約契約締結、2018年９月26日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45円を用いて邦貨換算して算出しています。以下同じです。

（注５） 「ホテル系REIT」とは、2026年６月30日時点において、一般社団法人不動産証券化協会の定めるホテル・旅館特化型の４つの上場投資法人をいいます。以下同じです。

（注６） 「全J-REITのホテルポートフォリオの中で最大の資産規模」との記載は、2026年６月30日現在において、本投資法人が保有するホテル114物件の取得価格の合計及び本投資法人以外の各上場投資法人が保有するホテル（旅館その他の宿泊施設を含みます。）の取得価格の合計の比較に基づくものです。

 

（ロ）投資環境と運用実績

当期におけるわが国経済は、2026年１～３月期の実質ＧＤＰ成長率（２次速報）が前期比+0.5％（年率換算+1.8％）となるなど、中東情勢の悪化による原油価格の高騰などの影響が見られたものの、２四半期連続のプラス成長となりました。

訪日外国人旅行者数については、日中関係の悪化に起因する中国人旅行客の減少は見られたものの、中国以外からの旅行客の需要が旺盛であったことから、過去最多となる4,268万人を記録した前年に続き、当期も高水準で推移しました。日本政府は、2030年に年間6,000万人の訪日外国人旅行者数を目標に掲げており、地方誘客をより一層進めるため、地方部への訪問意欲の高いリピーターや、地方部における延べ宿泊者数に関する目標を定め、当該目標の達成に向けた取組みを含む各種施策を実施しています。

雇用面では、2026年６月の完全失業率は、前月から横ばいの2.5％、有効求人倍率は半導体関連の需要が高まり、電気機械器具の製造業での人材確保の動きや製造業への派遣需要の高まりがみられ1.18倍となり、４か月ぶりに上昇しました。有効求人倍率は横ばい圏内となっており、失業率が低水準で推移を続けるなど、雇用情勢には大きな変化は見られていません。

不動産投資市場においては、６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査（2026年４月）によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は93％と前回調査（2025年10月）から１ポイント低下し、「当面、新規投資を控える。」という回答は３ポイント上昇し２期ぶりに５％となりました。また、「既存所有物件を売却する。」という回答は２ポイント上昇し、28％となったものの、緩和的な金融環境は維持されており、不動産投資家の非常に積極的な投資姿勢は維持されています。

期待利回りに関しては、宿泊特化型ホテルについては、「東京」は4.1％で0.1ポイントの低下、また「名古屋」「京都」「福岡」の３地区でも0.1ポイントの低下となりました。一方、賃貸住宅では、「東京・城南」のワンルームタイプの期待利回りは3.6％、ファミリータイプの期待利回りは3.7％といずれも0.1ポイント低下となりました。また、地方都市ではワンルームタイプでは0.1ポイント低下する調査地区があったものの、ファミリータイプではすべての調査地区で横ばいの結果となっています。

上記のような運用環境の中、当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（注１）は前年同期比6.4％（1,461百万円）増の24,378百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて1,442百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて19百万円の増加でした。

ホテル及び住居ポートフォリオの実績については以下のとおりです。

国内ホテルポートフォリオについては、前年の大阪・関西万博に伴う需要の反動減や日中関係の悪化に起因する中国からの訪日客の減少により、関西エリアを中心に一部ホテルで弱含みの動きがみられたものの、堅調な国内需要に加え、韓国、台湾、米国等からのインバウンド需要が下支えし、また、中東情勢の悪化による業績への影響もほとんど見られませんでした。2026年６月期の期初時点で保有の国内ホテル112物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）のうち、主要テナントが運営する国内ホテル101物件（注２）の当期における客室稼働率（注３）は84.6％、ＡＤＲ（注４）は13,849円、RevPAR（注５）は11,722円といずれも前年同期を上回り、売上高も前年同期比で3.0％増加しました。

海外ホテル２物件（「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「ザ・サンシャイン・ホテル＆スイーツ」）の当期における客室稼働率は72.0％、ＡＤＲは669米ドル、RevPARは481米ドルとなりました。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」は、北米からの堅調な需要に支えられ、好調に推移しました。「ザ・サンシャイン・ホテル＆スイーツ」は、レストランの改修工事に想定を上回る日数を要しましたが、大規模改修工事に伴う売止めの影響があった前年同期と比較して、客室稼働率、ADR及びRevPARのいずれも大きく上回りました。この結果、海外ホテル２物件の客室稼働率、RevPAR、売上高及びGOPは前年同期を上回りました。

住居ポートフォリオについては、保有住居41物件（注７）の稼働率（注８）は前期末時点の96.5％から1.1ポイント増加し、当期末時点で97.6％となりました。また、強い賃貸需要を背景に、期中平均稼働率（注８）は前年同期比0.1ポイント増の97.3％となりました。当期におけるＮＯＩ（注９）は同1.8％増加となりました。

当期は新規契約の72.8％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規契約賃料は従前契約賃料比（注10）で3.5％増加しました。更新契約においては、81.2％と高い更新率（注11）を維持しながら、更新契約の63.4％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.8％増加しました。新規契約・更新契約合計の賃料は、従前契約賃料比で2.3％増加しました。当期の平均月額賃料坪単価（注12）は前年同期比1.2％増の9,419円となりました。

当期末において保有する156物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた155物件の鑑定評価額合計は前期末の831,061百万円から2.1％増の848,295百万円となり、含み益（注13）は220,421百万円、含み益率（注13）は35.1％となりました。

 

国内ホテル101物件（注２）の主要指標

 

海外ホテル２物件の主要指標

 

住居41物件（注７）の主要指標

（注１） 「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用

（注２） 2026年６月期の期初時点で保有の国内ホテル112物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）のうち、アイコニア・ホスピタリティ株式会社（以下「ＩＣＮ」といいます。）及びその子会社が運営する101物件を指します。2025年１月以降に取得した物件については、2025年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。以下同じです。

（注３） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。 以下同じです。客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）

（注４） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。

（注５） 「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、ＡＤＲに客室稼働率を乗じた値と同値となります。以下同じです。

（注６）「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル営業に係る売上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入の基礎となるものです。また、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する49.0％を乗じて算出しています。以下同じです。

（注７） 2026年６月末時点で保有の住居41物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。

（注８） 「稼働率」及び「期中平均稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出しています。以下同じです。

（注９） 住居のＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する費用を除外しています。以下同じです。

（注10） 新規契約若しくは更新契約の対象となった契約又はそれらを合わせた全契約において、月額賃料の総額を従前契約の総額と比較しています。以下同じです。

（注11） 「更新率」は、当期における期中更新件数を期中更新対象件数で除して算出しています。

（注12） 「平均月額賃料坪単価」は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。

（注13） 「含み益」は、当期末の鑑定評価額－当期末の帳簿価額により算出しています。
「含み益率」は、含み益÷当期末の帳簿価額により算出しています。

 

(ハ) 資金調達の概要

以下の取組みの結果、本投資法人の当期末時点における有利子負債残高は348,654百万円、有利子負債比率（注１）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（注２）はそれぞれ49.2％及び41.9％となり、平均借入利率は1.46％（注３）となりました。

（注１） 有利子負債比率の計算は、以下の計算式を用いています。
有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100
なお、消費税還付対応借入金とは、資産の取得に関連して支払った消費税・地方税の還付金を受領した場合に当該還付金相当額をもって期限前弁済することとされている借入金をいいます。

（注２） ＬＴＶ（鑑定評価ベース）の計算は、以下の計算式を用いています。
ＬＴＶ（鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計（※）×100

（※）優先出資証券については、鑑定評価額が存在しないため、本投資法人による取得価格（14,660百万円）を鑑定評価額として算出しています。また、海外不動産の鑑定評価額については、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額により算出しています。

（注３） 平均借入利率（年率）は、借入残高に基づく加重平均により算出し、小数点以下第３位を四捨五入しています。

 

(ⅰ) 資金の借入れ

本投資法人は、2026年３月14日に返済期限を迎えたニューシンジケートローン（007）9,267百万円及びニューシンジケートローン（013）のうち1,238百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（020）(借入金額合計：10,505百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.40000％（期間４年）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年、なお、2026年３月12日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.15260％で固定化されています）、全銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.12245％で固定化されています）)による借入れを2026年３月16日付で実行しました。

また、2026年５月25日付の第７回無担保投資法人債5,000百万円の償還により減少した手許資金及び2026年６月19日に返済期限を迎えたタームローン（013）1,000百万円並びに2026年６月27日に返済期限を迎えたタームローン（014）500百万円の返済資金に充当するため、株式会社みずほ銀行からのタームローン（028）（借入金額：1,700百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.14490％で固定化されています））、株式会社三菱ＵＦＪ銀行からのタームローン（029）（借入金額：1,650百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.14490％で固定化されています））、株式会社三井住友銀行からのタームローン（030）（借入金額：1,650百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.14490％で固定化されています））、株式会社日本政策投資銀行からのタームローン（031）（借入金額：1,000百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.14490％で固定化されています））及び株式会社三菱ＵＦＪ銀行からのタームローン（032）（借入金額：500百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.25000％（期間３年、なお、2026年７月14日付の金利スワップ契約の締結により実質的に2.14490％で固定化されています））による借入れを2026年６月19日付及び2026年６月29日付でそれぞれ実行しました。

 

(ニ) 業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の実績として営業収益は前期比1,802百万円（同6.3％）減の26,789百万円、当期純利益は前期比1,959百万円（同11.7％）減の14,729百万円となり、前期繰越利益8,460百万円を加味した当期未処分利益は23,189百万円となりました。また、投資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は、利益剰余金の取り崩し（１口当たり４円）を含め、1,930円としています。

 

② 今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、2011年７月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、投資主価値の向上を実現するために、ポートフォリオの収益力向上と財務基盤の強化に注力してまいりました。

本投資法人は、フォートレス・グループが有するグローバルな不動産投資運用に関する知見に基づくサポートを活用し、インバウンド需要が高度化（量的拡大から質的向上への移行）・多様化する市場環境下で新たな需要獲得への取組みを積極的に推進するとともに、お客様の安心・安全を重視した運用を継続しながら、変わりゆく外部環境の変化に柔軟に対応してまいります。今後も、更なる成長戦略及び財務基盤の強化を企図し、以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。

・スポンサーサポートによる更なる外部成長

・資産入替え（物件売却による取得資金の創出とそれを活用した物件取得）

・ホテルオペレーターとの協働によるコスト削減、既存需要の喚起と新規需要の創出を通じたホテル物件の内部成長

・住居物件の更なる内部成長

・金利上昇リスクへの対応

 

今後の成長戦略の詳細は以下のとおりです。

 

(イ) 外部成長戦略

新規物件取得について

本投資法人は、基本戦略として、ポートフォリオ収益の成長が期待されるホテル物件及び賃料上昇が見込める住居物件を中心に取得を進め、成長性と安定性のバランスのとれたポートフォリオの構築を目指してまいりました。

ホテル物件に関しては、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ＧＯＰ及び賃料収入の安定性と成長性が見込まれる物件について取得を検討していきます。

住居物件に関しては、稼働率、賃貸市場動向、競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有し、賃料上昇が期待できる物件の取得を検討していきます。

 

＜フォートレス・グループの関連法人からの物件取得実績（本書の日付現在）＞

（注１） スポンサーからの取得物件のうち、住居15物件は売却済みです。

（注２） スポンサーからの取得物件のうち、住居１物件は売却済みです。

（注３） スポンサーからの取得物件のうち、住居１物件は売却済みです。また、本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社が取得した「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を１物件の取得とし、当該特定目的会社に対する本投資法人の優先出資金額を取得価格としています。なお、その後、本投資法人は当該優先出資の一部償還を受けています。

（注４） 上記では、本海外不動産匿名組合出資持分の取得を２物件の取得とし、資産保有ＳＰＣに対する匿名組合出資に係る本投資法人の出資金額を取得価格としています。なお、その後、本投資法人は本海外ホテルの投資ストラクチャーを変更し、本投資法人が本海外ホテルを直接保有しています。

 

物件売却について

本投資法人はポートフォリオのセクター構成やエリア分散、個別物件の競争力等を考慮した上で、ポートフォリオの最適化についても適宜検討します。

 

(ロ) 内部成長戦略

（ホテル物件）

本投資法人が当期末で保有している国内ホテル112物件（注１）のうち104物件については、変動賃料スキームを採用しています。変動賃料スキームのもと、本投資法人は、原則として、ホテル収益からホテルオペレーターに対するマネジメントフィーを支払い、当該支払額を控除した後の売上高営業粗利益（ＧＯＰ）の全てを賃料として収受します。また、104物件のうち101物件については、ＩＣＮ及びＩＣＮの子会社（以下総称して「ＩＣＮグループ」といいます。）が、洗練されたレベニューマネジメントを実施することにより、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求しています。その結果、当該変動賃料スキームにより、ホテル収益のアップサイドを本投資法人が直接取り込める仕組みとなっている点に特徴があります。

ＩＣＮは、日本全国に宿泊特化型、フルサービス型、リゾートタイプ等のホテルを「ホテルマイステイズ」「フレックステイイン」「アートホテル」「亀の井ホテル」をはじめとする多数のブランドで運営し、多数の会員を有する国内有数のホテル運営会社です。ＩＣＮグループは、その規模を活かし、会員の利便性を向上させることを目的に、グループで運営するすべての施設においてポイントを貯めて使えるロイヤリティプログラム「GoTo Pass」を2025年５月に発足させており、ＩＣＮグループが運営し、本投資法人が保有するホテルにおいても当該ロイヤリティプログラムの利用による売上、ひいては本投資法人の賃料収入の増加が期待されます。

また、ＩＣＮグループはオペレーション戦略の見直しに取組み、ホテル営業費用の削減と収益の向上に努めてきましたが、今後も引き続き、人員配置、業務シフトの徹底した見直しや多様な固定費削減努力の継続と、GOPPAR（販売可能室数に対するＧＯＰ）を最大化する戦略により、人件費や水道光熱費、食材等のコスト上昇の影響を最小化するように努めます。その一環として、各ホテルの運営状況に応じて自動チェックイン機やモバイルチェックイン機、フロントにおける手荷物の預かりを効率化するシステムの導入を順次進めています。

また、ホテルにおいて、客室の改装や什器備品の入替えは収益の維持向上、安定運営には欠かせないものであるため、本投資法人はこれらを計画的に実施します。

（注１） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」を含みます。

 

（住居物件他）

引き続きプロパティ・マネジメント（ＰＭ）会社・仲介会社との連携を強化することで保有物件の稼働率及び収益性をさらに高めてまいります。住居物件につきましては、保有物件毎に稼働率、新規契約及び更新契約の賃料上昇に向けた取組み並びにネットリーシングコスト削減の方針を策定し、引き続き実質賃料の最大化を図ります。

なお、適切な改修・修繕計画の実施は、物件の競争力及び市場価値の維持・向上並びにテナント満足度の向上のために重要であることから、戦略的な計画策定と機動的な実施を徹底します。

 

(ハ) 財務戦略

本投資法人は、財務の健全性及び安定性の維持・向上を重要な財務戦略の一つとして位置付け、資金調達コストに留意しながら、有利子負債の返済期限の分散、調達手段の多様化及び足元の金利上昇環境を考慮した借入期間及び固定金利比率の適切な管理に努めています。これらの取組みの結果、2026年５月13日付で、株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）から長期発行体格付を『Ａ＋』から『ＡＡ－』へ引き上げる旨の公表がなされました。今後も、有利子負債の返済期限の分散を進めるとともに、適切な平均借入期間、平均有利子負債残存年数及び固定金利比率を維持し、財務基盤のさらなる強化及び金利上昇リスクの低減を図ってまいります。

 

(ニ) コンプライアンス・リスクマネジメントについて

本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役を兼任していますが、２名の監督役員（社外の弁護士、公認会計士各１名）が本投資法人役員会を通じて、執行役員の業務執行の監督を行っています。また、本資産運用会社においては、法令等の遵守及びスポンサー関係者取引等の管理統括責任者としてコンプライアンス・オフィサーを設置し、当該コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守及びスポンサー関係者取引等の審議を行うコンプライアンス委員会を設置しています。当該コンプライアンス委員会には、コンプライアンス委員として１名の社外専門家（弁護士）が出席し、スポンサー関係者取引等における利益相反の有無を含め厳正な審議を行い、当該社外専門家が賛成しなければ決議は採択されない仕組みとする等、法令及びコンプライアンス遵守のための厳格な審査を実施しています。

本投資法人がスポンサー関係者との間で資産取得等の一定の取引を行う際には、利益相反に関する審議の第三者性を確保するために投資法人役員会の事前承認を必要とし、資産運用会社の代表取締役を兼任している執行役員は特別利害関係人に該当するため議決に加わらず、監督役員２名による議決がなされます。

なお、本資産運用会社は、内部監査体制の強化及びガバナンスの一層の充実を図るため、2025年７月１日付で内部監査室を新設しました。本投資法人及び本資産運用会社は、引き続きコンプライアンス体制の一層の強化に取り組みます。

 

(ホ) サステナビリティへの取組みについて

本投資法人及び本資産運用会社は、経済・社会の発展、地球環境の保全への貢献といったサステナビリティの観点から、不動産の投資運用における環境・社会・ガバナンス（ＥＳＧ）に関する配慮の重要性を認識し、サステナビリティの向上を重要な経営課題の一つと位置付けています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、主たる事業である不動産投資運用業の中で、ＥＳＧへの配慮を事業全体に組み込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化に不可欠であり、本投資法人の投資リターンの最大化に資するものと考えています。

こうした考えの下、本投資法人及び本資産運用会社では、サステナビリティに係る基本的な取組み方針を定め、日々の業務において実践していくための「サステナビリティ方針」を策定しています。

この方針に基づき、本資産運用会社の環境への取組みとして、不動産投資運用業務における環境負荷低減に向けた取組みについて定めた「省エネルギーポリシー」、「温室効果ガス排出削減ポリシー」、「節水ポリシー」及び「廃棄物管理ポリシー」を策定しています。また、本資産運用会社は、本投資法人が保有する不動産ポートフォリオのバリューチェーン全体におけるＥＳＧ配慮の取組みを推進するための「サステナブル調達ポリシー」の策定や、ＬＥＤ照明等の省エネ設備の積極的な導入等の不動産の環境配慮に関する施策等にテナントと協働して取組むための「グリーンリース」を採用しています。また、「気候変動関連課題対応ポリシー」を制定し、長期的にパリ協定で定められた国際目標を支持し、気候変動の緩和に貢献するため、温室効果ガス排出の2050年までのネットゼロ実現に向けた取組みを継続的に推進しています。本資産運用会社は、気候変動関連課題を監督する最高責任者を代表取締役社長と定め、気候変動関連のリスクと機会に対応するためガバナンス体制を構築しています。本投資法人のポートフォリオにおける気候関連リスクと機会に関するシナリオ分析結果については、本投資法人のウェブサイト（https://www.invincible-inv.co.jp/sustainability/climate.html）で開示しています。

本投資法人の温室効果ガス排出量の定量的目標は、スコープ１＋スコープ２（注１）については、2029年までに2024年から５％の排出原単位の低減を基本的な目標とし、スコープ３（注２）及びスコープ１＋スコープ２＋スコープ３の合計値については、2029年までに2024年から１％の排出原単位の低減を基本的な目標としています。直近2025年（暦年ベース）の温室効果ガス排出原単位については、スコープ１＋スコープ２（ロケーション基準）が0.025t-CO2eq/㎡と基準年（2024年）比-7.4％、スコープ３が0.097t-CO2eq/㎡と基準年（2024年）比-2.0％、スコープ１＋スコープ２（ロケーション基準）＋スコープ３の合計値が0.095t-CO2eq/㎡と基準年（2024年）比-3.1％でした。なお、目標の達成状況については、サステナビリティ委員会において予実管理を行い、各環境目標の達成に向けた取組みを適宜検討しています。環境目標及び環境パフォーマンスの詳細については、本投資法人のウェブサイト（https://www.invincible-inv.co.jp/sustainability/environment.html）で開示しています。

また、本書の日付現在、本投資法人が保有するホテル５物件でCASBEE建築評価認証（既存）を、ホテル３物件及び住居３物件でCASBEE不動産評価認証を取得しています。CASBEEは、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。また、本書の日付現在、保有するホテル19物件について、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）の評価を取得しています。中でも、ホテルマイステイズプレミア赤坂、ホテルマイステイズ福岡天神、ホテルマイステイズ横浜関内、ホテルマイステイズ大分、ホテルマイステイズ羽田及びホテルマイステイズ松山は５つ星（★★★★★）と、高い省エネルギー性能が評価されました。さらに、保有する12物件について、環境・社会への配慮がなされた不動産を支援するために、株式会社日本政策投資銀行（ＤＢＪ）により創設された認証制度であるDBJ Green Building 認証を取得しています。

なお、保有物件における環境認証の取得を受け、本投資法人はサステナビリティに関する取組みをより一層推進するとともに、ＥＳＧ投資に関心を持つ投資家層の拡大を通じた資金調達基盤の強化を企図し、本書の日付現在、総額3,500百万円のグリーンボンドを発行し、さらに総額68,779百万円の借入れをグリーンローンにより行っています。

また、社会への取組みとして、テナントや本資産運用会社の役職員に対する各種施策に取組んでいます。住居物件の入居者の意見・要望を物件運用に活かすための「テナント満足度調査」の実施や、本資産運用会社の全役職員へのサステナビリティ研修を少なくとも年１回実施し、実務に即したサステナビリティ配慮の知識の習得、意識啓発を図っています。この他、本資産運用会社の従業員への取組みとして、従業員の働きやすさの向上を目的とした、包摂的な組織文化の醸成及びバリューチェーンの確立を推進項目に掲げるＤＥＩ（多様性（Diversity）、公平性（Equity）、包摂性（Inclusion））推進ポリシーの策定や、３年に１度の従業員満足度調査、人間ドック受診費用の会社負担化（年齢制限なし）等を実施しています。加えて、従業員の業務に関する資格取得・維持に必要な費用を会社で負担する「資格取得支援制度」を導入し適宜拡充を図ることで、従業員のスキル向上や優秀な人材の確保・育成及び業務効率・生産性の向上等を積極的に支援しています。

こうしたサステナビリティ推進活動の結果、本投資法人は不動産会社・ファンドのＥＳＧ配慮を測る国際的なベンチマーク評価であるGRESBリアルエステイト評価の2025年評価において、５段階で格付されるレーティングで３年連続「３スター」を、またGRESB開示評価においては最上位の「Ａレベル」を５年連続でそれぞれ取得しています。また、本投資法人は2025年に初めてＣＤＰ（注３）気候変動プログラム評価に参加し、気候変動分野において、「Ｂ」スコアを取得しました。本投資法人は、今後もホテル及び住居をコアアセットとするJ-REITとして環境や地域社会に対する社会的責任を認識し、ＥＳＧに配慮した投資運用と資産特性を活かしたサステナビリティへの取組みによって、積極的な社会貢献活動を行っていきます。

（注１） スコープ１は事業者自らによる温室効果ガスの直接排出が該当し、本投資法人では管理権限を有する保有物件を対象として算定しています。 スコープ２は他社から供給された電気、熱・蒸気の使用に伴う間接排出が該当し 、本投資法人ではロケーション基準（平均排出係数を使用）及びマーケット基準（各電力契約に基づく排出係数を使用）により算定しています。

（注２） スコープ３については、カテゴリ13（本投資法人が保有するホテル及び商業施設の全体におけるテナント活動、並びに住居のテナント専有部に由来する温室効果ガス排出量）のうち、データを取得できた物件を対象に算定しています。

（注３） ＣＤＰは、世界で唯一の独立した環境情報開示システムを運営する非営利団体です。多くの企業、金融機関、自治体が、環境への影響を管理するためにＣＤＰのシステムを活用しています。スコアは、情報開示、認識、マネジメント、リーダーシップの４つの主要分野でのパフォーマンスに応じてＡからＤ－の８段階で付与されます。

 

(ヘ) 投資主優待制度

本投資法人は、投資主の満足度の向上及び投資主のすそ野の拡大を企図して、投資主優待制度を導入しています。なお、かかる投資主優待制度における本投資法人の負担は、優待制度の運営費用（投資主宛の通知に関する費用等）のみとなります。

本投資法人が、本書の日付現在で実施している投資主優待制度の概要（注１）は、以下のとおりです。

（注１） 上記の投資主優待制度は、本書の日付現在において実施しているものであり、今後内容が変更又は廃止される可能性があります。後記「３．投資リスク　(１)リスク要因　⑦その他　(ホ)投資主優待制度に関するリスク」をご参照ください。

（注２） ＩＣＮが運営するホテルをいい、原則として、ＩＣＮグループ公式サイトに掲載されているホテルが対象となります。但し、ＩＣＮが運営を開始してから間もないホテルについては、対象外となっているものがあります。

（注３）「利用可能期間」は、上記優待制度を利用して宿泊できる期間を意味し、実際の宿泊日が当該期間内であることが必要です。

 

③ 決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。なお、参考情報は以下に記載のとおりです。

 

（参考情報）

(イ) 資金の借入れ

本投資法人は、2026年７月16日に返済期限を迎えた（ⅰ）ニューシンジケートローン（009）のうち、28,752.5百万円、（ⅱ）ニューシンジケートローン（010）のうち、2026年７月16日に返済期限を迎えた9,195.7百万円及び（ⅲ）ニューシンジケートローン（011）のうち、3,197百万円の返済資金に充当するため、新規借入れ（ニューシンジケートローン（021））を行うことを2026年７月14日付で決定し、2026年７月16日付で実行しました。

 

(ⅰ) ニューシンジケートローン（021）

（注１） 全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.25000％）。金利スワップ契約の締結により、当該トランシェに係る金利は実質的に2.14490％で固定化されています。

（注２） 全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.40000％）。

（注３） 全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.45000％）。