（１）【主要な経営指標等の推移】

ａ．主要な経営指標等の推移

 

 

 

 

 

 

(注1）平和不動産リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間は、毎年６月１日から11月30日まで及び12月１日から翌年５月31日までの各６ヵ月間です。

(注2）記載した金額は、特に記載のない限りいずれも記載した単位未満の桁数を切り捨て、比率については期末稼働率を除き、小数点第２位を四捨五入しています。

(注3）安定的な分配の維持・向上を目的として、一時差異等調整積立金から、第40期に79百万円、第41期に42百万円、第42期に44百万円、第43期に44百万円、第44期に45百万円、第45期に45百万円、第46期に238百万円、第47期に238百万円、第48期に250百万円、第49期に250百万円を分配金に充当しています。なお、第41期に15百万円、第42期に124百万円、第43期に83百万円、第44期に246百万円、第45期に97百万円、第47期に520百万円、第48期に513百万円、第49期に934百万円を内部留保しています。

(注4）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。

(注5）賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

(注6）ＦＦＯ＝当期純利益－不動産等売却損益＋減価償却費＋減損損失

(注7）１口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ÷期末発行済投資口の総口数

(注8）有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

(注9）期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100

(注10）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

(注11）配当性向＝分配総額（利益超過分配総額は含まない）÷当期純利益×100

(注12）それぞれ以下の算式により算出しています。

総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100

（年換算）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝÷運用日数×365×100

自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100

（年換算）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝÷運用日数×365×100

(注13）DSCR＝（金利償却前当期純利益－不動産等売却損益＋減損損失）÷支払利息（投資法人債利息を含みます。）

金利償却前当期純利益＝当期純利益＋支払利息（投資法人債利息を含みます。）＋減価償却費＋投資法人債発行費償却＋投資口交付費償却＋融資関連費用

(注14）ポートフォリオの詳細については、後記「５ 運用状況　(２）投資資産　③ その他投資資産の主要なもの」をご参照下さい。なお、期末稼働率については、小数点第３位を四捨五入しています。

(注15）不動産等の帳簿価額＝有形固定資産合計（建設仮勘定及び信託建設仮勘定を含みません。）＋借地権＋信託借地権

(注16）期末テナント数については、本投資法人、信託受託者及びマスターリース会社を賃貸人としたエンドテナントの総数（住宅物件については、賃貸戸数）を記載しています。但し、固定賃料型のオフィス物件については、「１」と記載しています。

 

ｂ．当期の資産運用の経過

本投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」並びに「平和不動産グループ（平和不動産株式会社（以下「平和不動産」といいます。）及び平和不動産の子会社を総称していいます。以下同じです。）との連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的として資産運用を行っています。

(イ）投資法人の主な推移

本投資法人は、2005年３月８日に、その発行する投資口を株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場しました（銘柄コード8966）。

その後、前期までに複数回に亘る公募増資若しくは第三者割当増資による新投資口の発行を、また2010年10月１日には、ジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併（以下「本合併」といいます。）に伴う投資口分割及び投資口の割当交付を、また、2020年９月には自己投資口の消却を行いました。なお、2021年以降は５年連続で、毎年６月に新投資口の発行を行っています。この結果、当期末（2026年５月末）現在の発行済投資口の総口数は1,251,533口、出資総額は115,314百万円となっています。

(ロ）運用環境

当期における国内経済については、設備投資や賃上げの動きを背景に企業業績は底堅さを見せ、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方、海外では、米国の通商政策、中東の情勢等を背景とした地政学的リスクが不確実性要因となっており、また、国内外の金融政策や為替動向にも引き続き留意が必要と思われます。

このような環境下、東証REIT指数については、前期末（2025年11月末）の2,023.80ポイント以降、国内株式の堅調な推移等を背景に、2026年１月には2,067.93まで上昇する局面もありましたが、その後は、国内長期金利の上昇や中東情勢等を背景に下落基調となり、当期末（2026年５月末）には1,809.65ポイントとなりました。

①　オフィスビル賃貸マーケット

三鬼商事株式会社の最新オフィスビル市況によれば、都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビルの平均空室率は、総じてビル内の増床、拡張、新規分室等の成約の動きが進んだことから、前期末（2025年11月末）2.44％から当期末（2026年５月末）2.07％へと低下しました。また、平均賃料については、前期末21,308円/坪から当期末22,845円/坪となり、2024年２月以降28ヵ月連続で上昇しました。

空室率についても、拡張やグレードアップ、立地改善を目的とした移転や増床が進み、低い空室率が継続している状況です。また、本投資法人の運用資産においても、高水準の稼働率の維持、好調なマーケットを捉えた賃料の上昇を目指していきます。

②　レジデンス賃貸マーケット

アットホーム株式会社によれば、2026年５月の全国主要都市エリアのマンション平均募集家賃は、首都圏全エリア（東京23区・東京都下（東京23区を除きます。）・神奈川県・埼玉県・千葉県）及び札幌市・名古屋市・京都市・大阪市・広島市・福岡市の11エリアにおいて全面積帯で前年同月を上回りました。また、ファミリー向きマンションは仙台市・神戸市も加えた全13エリアにおいて、９ヵ月連続で前年同月を上回り、シングル向きでは東京23区が24ヵ月連続、大阪市が22ヵ月連続で2015年１月以降最高値を更新しました。また、2026年５月の「建築着工統計調査報告」によると新設住宅着工戸数（貸家）は、2025年12月～2026年５月において、３月までは前年同月比で４ヵ月連続の減少となりましたが、４月以降は前年同月比で２ヵ月連続の増加となりました。首都圏のレジデンス市場では、引き続き底堅い賃貸需要が維持されています。その結果、シングルタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプのすべての住戸タイプにおいて賃料上昇が続いており、市場環境は良好に推移しています。また、首都圏以外の主要都市においても賃貸ニーズが安定していることから、堅調な需要が続いており、高い稼働率を維持できるものと見込んでいます。このような堅調な賃貸需要を背景に、バリューアップの対象物件を拡大するとともに、賃料増額改定を着実に実施し、収益性のさらなる向上を目指していきます。

③　不動産市況

2026年３月に発表された2026年１月１日時点の地価の公示価格については、三大都市圏では全用途平均・住宅地・商業地はいずれも５年連続で上昇し、いずれも上昇幅が拡大しました。東京圏及び大阪圏では、上昇幅が拡大し、名古屋圏では上昇幅が縮小しました。また、地方圏では、全用途平均・住宅地・商業地がいずれも５年連続で上昇し、全用途平均・住宅地は上昇幅が縮小しましたが、商業地は前年と同じ上昇幅になりました。札幌市・仙台市・広島市・福岡市についてはいずれも上昇幅が縮小したものの、その他の地域では、全用途平均・住宅地は前年と同じ上昇幅になり、また、商業地は上昇幅が拡大しました。

本投資法人が投資対象と考えている地方における政令指定都市についても、住宅地、商業地ともに上昇傾向が継続しています。

 

(ハ）運用実績

①　外部成長

本投資法人は、ポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、以下物件の取得及び譲渡を行いました。

 

取得物件

 

譲渡物件

 

この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス46物件（取得価格の合計：137,193百万円）、レジデンス90物件（取得価格の合計：127,853百万円）の合計136物件（取得価格の合計：265,046百万円）となっています。

オフィス及びレジデンスの区分の詳細については、後記「２ 投資方針　(１）投資方針　ａ．基本方針　(ロ）東京都区部を中心とするオフィス及びレジデンスへの集中投資」をご参照下さい。

（注）「取得価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額及び取得に要した諸費用は含みません。）を記載しています。但し、本合併により取得した物件（Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台からRe-73　ＨＦ早稲田レジデンスⅡまで）については、本合併の効力発生日である2010年10月１日付の鑑定評価額を記載しています。以下同じです。

 

②　内部成長

本投資法人は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めてきましたが、当期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、当期末時点で97.65％となり、前期末時点の97.76％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、期中月末平均稼働率は97.65％と高水準となりました。

また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取組みを推進しています。

そのほか、従来から継続して取り組んでいる運用資産の名称変更についても、当期首から本書の日付現在までに下記８物件において実施しました。名称変更により、既存テナントへの安心感の提供、テナント候補者への訴求力の向上、より効率的なリーシングを目指しています。なお、本書ではそれぞれ変更後の名称を記載しています。

 

名称変更物件

 

(ニ）資金調達の概要

本投資法人は、物件の取得資金等に充当することを目的として、期中において、合計10,310百万円の借入れを行い、また、期中に元本返済期日を迎えた借入金（合計：6,862百万円）の返済資金に充当するため、6,862百万円の借入れを行いました。

これらにより、当期末時点の平均借入期間は7.0年、平均残存期間は4.0年、平均借入金利は1.43％、有利子負債額（注）は、138,680百万円（期末総資産有利子負債比率（注）：48.55％）となりました。

（注）有利子負債額＝短期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋１年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

　　　期末総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額／期末総資産額×100

 

なお、本書の日付現在における本投資法人の格付の状況は、以下の通りです。

 

(ホ）業績及び分配の概要

上記のような運用の結果、当期の実績として、営業収益は11,525百万円、営業利益は6,627百万円となり、借入金に係る支払利息等を控除した後の経常利益は5,678百万円、当期純利益は5,677百万円を計上しました。投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）第137条に定める金銭の分配（以下「分配金」といいます。）については、投資法人規約（以下「規約」といいます。）第32条第１項に定める方針に基づき、当期未処分利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の90％に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期純利益5,677,650,320円のうち一時差異等調整積立金の繰入額380,098,954円及び租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」による圧縮積立金の繰入額216,777,682円を含む934,340,250円を内部留保した残額に一時差異等調整積立金の取崩額250,306,600円（１口当たり取崩額200円）を充当し、4,993,616,670円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,990円となりました。

ｃ．今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、基本理念である「運用資産の着実な成長」及び「中長期的な安定収益の確保」並びに「平和不動産グループとの連携活用」により、投資主価値の極大化を目指すことを目的とし、東京23区に所在するオフィス及びレジデンスを中心に、質の高いポートフォリオを構築・運営してきました。また、今後は、「投資主還元の強化」、「内部成長の強化」、「資産回転型戦略の強化」に注力していきます。次期以降も、上記方針に従い、ポートフォリオの安定的な運用を行いつつ、着実な成長戦略の推進によって、更なる投資主価値の極大化を目指します。

①　外部成長

本投資法人は、前期から当期にかけて４物件を売却するとともに良質な新規10物件（追加取得を含みます。）を取得することにより、ポートフォリオの量の拡大、質の改善と収益向上を図りました。今後も、継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産の入替えの検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値の極大化を目指していきます。資金調達環境や景気の回復に伴う物件価格の上昇については状況が変わる可能性はあるものの、競合他社の取得意欲の急速な減退は想定しにくく、物件の取得環境は引き続き厳しい環境が続く可能性があると考えられます。そのために、平和不動産のパイプラインの活用及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、優良物件情報の早期入手に努めます。基本戦略として、平和不動産が保有・開発する物件取得や、他のデベロッパーが保有・開発する物件取得等、取得機会の増加に努め、中長期的な安定収益の確保に貢献するポートフォリオの拡大を目指します。

②　内部成長

本投資法人は、平和不動産グループ及びプロパティ・マネジメント会社（以下「ＰＭ会社」といいます。）が培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細かなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図ることが可能になると考えています。オフィスビルの賃貸市場については、2022年に需要がプラスに転じて以降、その勢いはなおも拡大傾向にあります。質の高いオフィスを求めるテナントニーズは一層の高まりを見せており、オフィス戦略を人材獲得のための投資として捉える向きが続いていると本投資法人は考えています。そのような環境の下、今後もテナントニーズに応えるべく多様な貸し方を模索し価値の向上に根ざした運用を行っていきます。また、レジデンスの賃貸市場については、首都圏のレジデンス市場において引き続き底堅い賃貸需要が維持されています。その結果、シングルタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプのすべての住戸タイプにおいて賃料上昇が続いており、市場環境は良好に推移しています。また、首都圏以外の主要都市においても賃貸ニーズが安定していることから、堅調な需要が続いており、高い稼働率を維持できるものと見込んでいます。このような堅調な賃貸需要を背景に、バリューアップの対象物件を拡大するとともに、賃料増額改定を着実に実施し、収益性のさらなる向上を目指していきます。

運用においては、引き続き賃料水準の維持・向上及び退去者数低減に重点を置いたテナント対応や、退去者発生から新規入居者獲得までの期間短縮のための原状回復工事期間の短縮等のリーシング管理を行っていきます。更に、物件競争力強化のための運用資産の修繕・改修工事については、物件毎の築年数や設備水準等を勘案し、中長期的な資産価値の維持・向上を図るためのバリューアップ投資を引き続き積極的に行っていきます。

③　財務戦略

本投資法人は、財務基盤の安定化を図り、持続的な成長を可能とすることを目的とした施策に鋭意取り組んでいます。投資口の発行については、既存の投資主の権利の希薄化及び投資口の取引価格に与える影響等を考慮しつつ資金調達手段の一つとして検討していきます。調達した資金については、物件取得を通じた資産規模の拡大、ポートフォリオの収益性及び質の向上、あるいはＬＴＶの引き下げによる財務基盤の強化等に充てることで、中・長期的な視点での投資口価格、分配金及び１口当たりＮＡＶ等の投資主価値向上を目指していきます。借入金については適切なＬＴＶをコントロールしながら、引き続き借入期間の維持・償還期限の分散化を図る一方で、今後の金利上昇リスクの低減や金融コストの低減を推進していきます。また、金融機関とのリレーション強化を行いながら、更なるバンクフォーメーションの強化を進め、金融コストの低減効果や金融マーケットの動向を注視しつつ、投資法人債の発行についても取り組んでいきます。投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却についても検討していきます。これらの施策、取組みを継続して行うことで、資金調達環境に左右されない健全な財務体質の構築に努めていきます。

④　一層の適時開示の推進

東京証券取引所の定める「有価証券上場規程」その他の適時開示に関する諸規則及び関連諸法令等を遵守し、正確、公平かつ適時に情報開示を行います。新規物件の取得等の決定事項については、原則として役員会等の機関決定をした時点で、運用資産等に生じた偶発的事象に起因する損害発生等の発生事項については、発生を認識した時点で開示を行います。情報開示の方法については、原則として、東京証券取引所のTDnetによる開示及び本投資法人のホームページによる開示等を行います。

 

 

ｄ．決算後に生じた重要な事実

Ａ．新投資口の発行

　2026年５月18日及び2026年５月21日開催の役員会において、以下の通り新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2026年６月１日に、第三者割当による新投資口については2026年６月23日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、本書の日付現在の出資総額は127,077百万円、発行済投資口の総口数は1,343,533口となっています。

１．一般募集(公募)による新投資口の発行

①発行新投資口数 87,700口（注）

②発行価格(募集価格) 132,122円

③発行価格(募集価格)の総額 11,587,099,400円

④払込金額(発行価額) 127,853円

⑤払込金額(発行価額)の総額 11,212,708,100円

⑥払込期日 2026年６月１日

（注）上記発行投資口数のうち27,600口が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されました。

２．第三者割当による新投資口の発行

①発行新投資口数 4,300口

②払込金額(発行価額) 127,853円

③払込金額(発行価額)の総額 549,767,900円

④割当先 ＳＭＢＣ日興証券株式会社

⑤払込期日 2026年６月23日

 

Ｂ．資産の取得

　規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年６月３日付で不動産信託受益権１物件（取得価格：9,060百万円）及び不動産１物件（取得価格：1,758百万円）、2026年６月５日付で不動産信託受益権１物件（取得価格：2,600百万円）、2026年８月７日付で不動産信託受益権２物件（取得価格合計：2,800百万円）を取得しました。

 

物件番号：Of-64 物件名称：ＨＦ上野稲荷町ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「上野イーストビル」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ上野稲荷町ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

 

 

物件番号：Of-65 物件名称：ＨＦ北十条ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ｎｏｂｌｅｓｓｅ　ＳＡＰＰＯＲＯ」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ北十条ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

（注３）住居表示が実施されていないため、不動産登記簿上の建物所在地を記載しています。

 

物件番号：Of-66 物件名称：ＨＦ千葉富士見ビルディング（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「ＩＭＩ千葉富士見ビル」ですが、2027年５月31日付で「ＨＦ千葉富士見ビルディング」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

 

物件番号：Re-121 物件名称：ＨＦ瑞江レジデンス（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ｓ－Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ瑞江」ですが、2026年11月７日付で「ＨＦ瑞江レジデンス」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

 

物件番号：Re-122 物件名称：ＨＦ東瑞江レジデンス（注１）

（注１）本書の日付現在の名称は「Ａｌｉｖｉｓ東瑞江」ですが、2026年11月７日付で「ＨＦ東瑞江レジデンス」に変更予定であるため、本書では変更後の名称を記載しています。

（注２）取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等の精算分を含みません。

 

Ｃ．資金の借入れ

　2026年６月３日付で取得した不動産１物件及び不動産信託受益権１物件並びに2026年８月７日付で取得した不動産信託受益権２物件（前記「Ｂ．資産の取得」をご参照ください。）の取得資金等の一部に充当するため、以下の通り資金の借入れ（借入金額合計：7,150百万円）を行いました。

 

タームローン88-①　トランシェＡ

 

タームローン88-①　トランシェＢ

タームローン88-②

タームローン89

（注１）利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利息計算期間の初日の２営業日前に全銀協TIBOR運営機関が公表する１ヵ月日本円TIBORになります。なお、全銀協TIBOR運営機関が公表する日本円TIBORについては、同協会のホームページでご確認頂けます。

（注２）同日が営業日でない場合には、翌営業日とし、かかる翌営業日が翌暦月となる場合には、直前の営業日とします。