（1）【主要な経営指標等の推移】

①　運用状況等の推移

 

 

（注1）2022年10月31日を分割の基準日とし、2022年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり当期純利益、1口当たり純資産額及び1口当たりＦＦＯについては、第35期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。また、2023年10月31日を分割の基準日とし、2023年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり当期純利益、1口当たり純資産額及び1口当たりＦＦＯについては、第37期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注2）1口当たり当期純利益は、期中平均投資口数（第33期428,510口、第34期857,020口（上記（注1）参照）、第35期は852,530口（上記（注1）参照）、第36期は1,696,860口（上記（注1）参照）、第37期は1,696,860口（上記（注1）参照）、第38期は4,134,040口、第39期は4,079,309口、第40期は4,057,665口、第41期は4,039,198口、第42期は4,039,198口により算出しています。

（注3）総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

（注4）第33期は184日、第34期は181日、第35期は184日、第36期は181日、第37期は184日、第38期は182日、第39期は184日、第40期は181日、第41期は184日、第42期は181日により年換算値を算出しています。

（注5）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

（注6）配当性向については小数第2位以下を切り捨てて記載しています。

　　　 なお、第38期の当期純利益には負ののれん発生益17,338百万円が含まれています。

（注7）賃貸ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

（注8）ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損－有価証券売買等損益

　　　 なお、第38期の当期純利益には負ののれん発生益17,338百万円が含まれています。

（注9）1口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ／発行済投資口の総口数（円未満を切り捨てて記載しています。）

（注10）本書においては、特に記載をした場合を除き、記載未満の数値については、金額は切り捨てて、割合又は比率については、四捨五入して、それぞれ記載しています。以下同じです。

 

②　当期の資産運用の経過

（イ）本投資法人の主な推移

KDX不動産投資法人（旧商号：ケネディクス・オフィス投資法人（以下「KDO」といいます。）、以下「本投資法人」又は「KDXR」といいます。）は、2023年11月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（以下「KDR」といいます。）及びケネディクス商業リート投資法人（以下「KRR」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「KDX不動産投資法人」へ変更しました。

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年5月6日に設立され、2005年7月21日に発行済投資口の総口数75,400口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8972）。その後、本投資法人は、公募増資や自己投資口の取得等を通じて、当期末（2026年4月30日）現在の発行済投資口の総口数は4,039,198口となっています。

本投資法人は、ケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指し、様々な用途の不動産を対象に「トレンド」を捉え、「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、分散の効いたポートフォリオを構築することを基本方針としています。

 

（ロ）投資環境と運用実績

ａ．投資環境

当期（2026年4月期）における我が国の経済は、米国の通商政策等による影響が一部に残るものの、企業の設備投資意欲や個人消費が底堅く推移し、景気は緩やかな回復基調を維持しました。一方で、金融政策及び為替相場の動向や、中東情勢を巡る地政学的リスクの高まり等による国際情勢の変化には引き続き注視が必要な状況です。

こうした中、本投資法人は環境変化に柔軟に対応しながら成長を続け、投資主価値の向上を目指します。

 

ｂ．運用実績

　 本投資法人は、当期において以下の3物件を取得しました。

 

　　　　　一方で、本投資法人は、当期において以下の2物件を譲渡しました。

 

なお、当期末（2026年4月30日）現在の保有物件の稼働率は、以下のとおりです。

 

 

（ハ）資金調達の概要

a. 借入れ及び投資法人債の状況

本投資法人は、当期においては期中に返済期日が到来した借入金52,070百万円の返済資金として同額の借入れを、新規資産の取得に際し19,000百万円の新規借入れを行っています。

結果として、当期末（2026年4月30日）現在における借入残高は556,430百万円、投資法人債残高は28,000百万円、有利子負債残高は584,430百万円となり、有利子負債比率（注1）は45.8％、長期固定化負債比率（注2）は85.7％、長期負債比率（注3）は97.7％となりました。

(注1) 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100

有利子負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注2) 長期固定化負債比率＝（長期固定金利借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債残高）×100

なお、長期固定金利借入金残高には、金利スワップの活用により金利を固定化している長期借入金を含みます。長期固定化負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3) 長期負債比率＝（長期借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債残高）×100

 長期負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

 

b. 格付の状況

当期末（2026年4月30日）現在における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。

 

c. 発行登録の状況

本投資法人は、投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を2024年11月28日に提出しています。その概要は、以下のとおりです。

　上記発行登録書に基づきKDXR第2回投資法人債（後記「（3）投資法人の仕組み ② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割、名称及び関係業務の概要」に定義します。以下同じです。）2,300百万円を2025年4月16日に発行しています。

 

 

（ニ）業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期（2026年4月期）の業績は、営業収益39,841百万円、営業利益20,035百万円、経常利益17,041百万円、当期純利益17,040百万円となりました。

また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）を適用し、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額145,890,000円を加算し、圧縮積立金繰入額348,000,000円を控除した中から16,827,298,868円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は4,166円となりました。

 

③　次期の見通し

（イ）外部成長戦略

a. 投資基準

本投資法人は、「トレンド」を捉え「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行うという方針のもと、不動産の用途を限定することなく、オフィスビル、居住用施設、商業施設、ヘルスケア施設、物流施設、宿泊施設、その他様々な用途の不動産を投資対象とし、これらに投資を行います。

 

b. スポンサーサポート等の活用

資産の取得にあたっては、マルチパイプラインを構築し、本資産運用会社独自のネットワークと本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社を中心とするケネディクスグループ（注）、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社に加え、株式会社住協ホールディングス、地主株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングのサポートも活用し、継続的な物件取得機会と柔軟性のある取得手法を確保しながら、ポートフォリオの着実かつ安定的な成長を目指します。また、将来本投資法人による取得機会が得られることを前提に、ケネディクスグループ等と共同で匿名組合等に対する出資等を行うことも検討します。更に、ケネディクスグループと連携しながら、ウェアハウジングを目的とした匿名組合出資等を行う等、資金調達の時期や投資基準との整合性を考慮しつつ機動的な物件確保を図るため、取得手法の多様化（直接取得、エクイティ出資及びケネディクスグループとの協働取得、物件の入れ替えを前提とした相互売買等）に努めます。

(注) 「ケネディクスグループ」とは、ケネディクス株式会社並びにその子会社及び関連会社等を併せた企業グループをいいます。以下同じです。

 

（ロ）内部成長戦略

本投資法人は、運用資産の運営において、景気や不動産市場の動向を踏まえた迅速かつ柔軟なリーシングを行うと共に、顧客満足度に繋がる環境を提供することにより、キャッシュ・フローの維持・増加に努めます。

かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人が保有する物件の運用において、以下の活動を行います。

・物件競争力の維持・向上策の実施

・市場環境に応じたリーシングマネジメント

・ポートフォリオの規模を活かした管理内容及び費用の見直し

・関連法規等への適切な対応

・積極的な環境対応

　

 

（ハ）財務戦略

本投資法人は、引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めると共に、以下の施策等を講じることで安定的な財務運営を目指します。

・有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減

・一定水準以上の長期固定化負債比率の維持

・有利子負債比率の保守的なコントロール（有利子負債比率は原則として45％程度の水準を目途とします。ただし、資金調達環境等を鑑みた上で、優良な物件取得等を目的とする有利子負債の調達により40％台後半水準での運営を行うこともありえます。）

更に、大手銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により堅固な財務運営を目指します。また、取引各金融機関のシェアバランスに留意すると共に、既存取引金融機関との条件対比をもとに新規取引金融機関の導入についても適宜検討していきます。

 

（ニ）決算後に生じた重要な事実

　自己投資口の取得の決定

本投資法人は、2026年6月17日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得した全ての投資口について、2026年10月期中に消却することを予定しています。

 

・自己投資口の取得を行う理由

本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断しました。

 

・取得に係る事項の内容

（注）本投資法人の投資口価格水準や投資口の流動性、市場動向等によっては、取得口数又は取得価額の総額のいずれも上限に到達せず、又は全く取得が行われない場合があります。

 

（参考情報）

a. 資産の取得

本投資法人は、以下の不動産信託受益権を取得しました。

（注1）取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。

（注2）「鑑定評価額」の価格時点は、2026年6月1日です。

 

b. 資産の譲渡

本投資法人は、以下の資産（以下「譲渡予定資産」ということがあります。）の譲渡に係る不動産信託受益権売買契約を締結しました。

（注1）譲渡経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。

（注2）鑑定評価額の価格時点は、2026年4月30日です。

（注3）本取引における各信託受益権売買契約（以下、本（注3）において、「売買契約」といいます。）は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。売買契約上、本投資法人が同契約の条項に違反し、かかる違反により売買契約の目的を達成することができないことを理由として売買契約が解除された場合、本投資法人は売買代金から消費税等を除いた金額の所定の料率相当額を違約金として支払うものとされています。当該料率は、ライフ高殿店（底地）については10％、アクロスプラザ浦安東野（底地）及び西友楽市守谷店（底地）については20％とされています。

 

c. 投資法人債の発行

本投資法人は、2025年11月27日開催の役員会における決議に基づき、2026年7月17日に以下のとおり投資法人債の発行を決定し、2026年7月24日に払込が完了しました。