（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）営業収益等には、消費税等は含まれていません。

（注２）2025年８月31日を基準日とし、2025年９月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益及び１口当たりFFOについては、2025年２月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。

（注４）総資産経常利益率＝経常利益/（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２）×100

（注５）自己資本利益率＝当期純利益/（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100

（注６）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋当期減価償却費

（注７）１口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費＋のれん償却額＋投資法人債発行費償却＋商標権償却±不動産等売却損益＋減損損失±特別損益）/発行済投資口の総口数

（注８）FFO倍率＝期末投資口価格/年換算後１口当たりFFO

（注９）デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益/支払利息

（注10）金利償却前当期純利益＝当期純利益+減価償却費+のれん償却額+投資法人債発行費償却+商標権償却+支払利息及び投資法人債利息+減損損失

（注11）総資産有利子負債比率＝期末有利子負債額/期末総資産額×100

（注12）本書において記載する数値は、別途注記する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、別途注記する場合を除き、小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の数値又は比率の合計が一致しない場合があります。

 

②　事業の概要

（イ）大和ハウスリート投資法人の主な推移

本投資法人は、大和ハウス工業株式会社（以下「大和ハウス」といいます。）の100％子会社である大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）をその資産運用会社とし、大和ハウスをスポンサーとする不動産投資信託（J-REIT）です。

本投資法人は、2006年３月22日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場し、2010年４月１日にニューシティ・レジデンス投資法人（以下「NCR」といいます。）と合併（以下「NCRとの合併」といいます。）し、その後、2011年12月１日に大和ハウス・レジデンシャル投資法人（「大和ハウスリート投資法人」に商号変更をする前の同法人を、以下「旧DHI」といいます。）に商号変更し、投資対象を居住施設とする変更を行いました。

旧大和ハウスリート投資法人（2016年９月１日付で本投資法人と合併して解散した大和ハウスリート投資法人をいいます。以下「旧DHR」といいます。）は、大和ハウスの100％子会社である大和ハウス・リート・マネジメント株式会社をその資産運用会社として、2007年９月14日に設立され、物流施設と商業施設を投資対象とするREITとして、2012年11月28日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。

旧DHI及び旧DHR（以下併せて「両投資法人」と総称します。）は2016年９月１日付で、旧DHIを吸収合併存続法人、旧DHRを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、それまでの両投資法人の投資対象に加え、ホテル、オフィス等の新たな資産を投資対象とする総合型REITへと転換し、商号を「大和ハウス・レジデンシャル投資法人」から「大和ハウスリート投資法人」へ変更しました。

 

（ロ）当期の運用実績

本投資法人は、１）2025年９月に物流施設１物件（準共有持分80％）を譲渡価格93億円で譲渡しました。２）2025年11月にホテル１物件を取得価格（注１）101億円で取得しました。３）2026年２月に居住施設１物件を取得価格26億円で取得しました。

この結果、本投資法人の当期末現在のポートフォリオは、物件数231物件、資産規模（注２）9,154億円となりました。

（注１）「取得価格」とは、別途注記する場合を除き、本投資法人の保有資産に係る各売買契約（変更契約を含みます。）に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公租公課等の精算金、消費税等及び借地差入保証金等を含んでいません。）をいいます。ただし、NCRが保有していた物件については、NCRとの合併時の受入価格である2010年２月期末現在の鑑定評価額、旧DHRが保有していた物件については、旧DHRとの合併時の受入価格である2016年８月期末現在の鑑定評価額によります。なお、「取得価格合計」については、単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

（注２）「資産規模」とは、別途注記する場合を除き、各時点の本投資法人の保有に係る各資産の取得価格の合計額をいいます。以下同じです。

 

（ハ）資金調達の状況

本投資法人は、１）2025年９月29日に返済期限が到来した既存借入金9,000百万円の返済資金に充当するため、9,000百万円のリファイナンスを実施しました。２）2025年９月30日に返済期限が到来した既存借入金8,600百万円の返済資金に充当するため、8,600百万円のリファイナンスを実施しました。３）2025年10月１日に返済期限が到来した既存借入金7,000百万円の返済資金に充当するため、7,000百万円のリファイナンスを実施しました。４）2025年10月31日に、手元資金を充当することにより、2026年２月27日を返済期限とする既存借入金7,000百万円のうち3,000百万円の期限前弁済を実施しました。５）2026年２月27日に返済期限が到来した既存借入金4,000百万円の返済資金に充当するため、4,000百万円のリファイナンスを実施しました。

この結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は407,950百万円（借入金残高369,550百万円、投資法人債残高38,400百万円）となり、当期末のLTV（のれんを含む）（注１）は43.5％、LTV（のれんを除く）（注２）は45.5％となりました。

（注１）「LTV（のれんを含む）」は、以下の計算式により求めて記載しています。以下同じです。

LTV（のれんを含む）＝有利子負債（借入金＋投資法人債）の総額÷総資産（のれんを含む）×100

（注２）「LTV（のれんを除く）」は、以下の計算式により求めて記載しています。以下同じです。

LTV（のれんを除く）＝有利子負債（借入金＋投資法人債）の総額÷総資産（のれんを除く）×100

 

また、本書の日付現在における本投資法人の格付の状況は以下のとおりです。

 

（ニ）不動産評価額と帳簿価額との差額について

当期末時点での保有資産の不動産評価額合計は1,130,806百万円であり、帳簿価額との差額である含み益（注）の金額は281,547百万円となりました。

（注）「含み益」とは、各期末現在における不動産鑑定評価額から帳簿価額（建設仮勘定及び信託建設仮勘定を除きます。）を控除した差額がプラスであることをいいます（差額がマイナスの場合には含み損）。以下同じです。なお、含み益は、物件の売却により必ず実現することが保証されているわけではありません。

 

（ホ）業績の概要

上記運用の結果、本投資法人の当期実績は、営業収益32,063百万円、営業利益14,205百万円、経常利益12,216百万円、当期純利益12,213百万円の計上となりました。分配方針に基づき、分配金総額は、当期純利益にのれん償却額1,982百万円及び物件の譲渡による合併時受入評価差額（所得超過税会不一致）1,525百万円を加算し、不動産等売却益等の一部に相当する金額20百万円を控除した金額15,700百万円のうち、以下の分配の内訳に記載する各種分配金の投資口１口当たりの金額が１円未満となる端数部分を調整した金額の合計15,698百万円（投資口１口当たり3,458円）となりました。

なお、分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第１項に定める利益12,212百万円（投資口１口当たり2,690円）、利益超過分配金として、一時差異等調整引当額3,486百万円（投資口１口当たり768円）です。

 

③　次期の見通し

（イ）投資環境

今後の日本経済について、個人消費は物価が継続的に上昇する中でも、所得環境の改善を背景に底堅く推移しています。また、企業収益は、全体として高水準を維持しており業況感も良好な水準で推移し、こうしたもとで設備投資は緩やかな増加傾向にあります。住宅投資は弱めの動きが続いておりますが、日本経済は総じて緩やかに成長していると考えられます。一方、各国の中央銀行による金融政策の動向、国内外の経済及び物価の動向、並びに中東情勢の緊迫化等の地政学リスクの高まりによる日本経済への影響を注視する必要があると考えられます。

J-REIT市場については、2026年２月末の東証REIT指数は1,999ポイントとなりました。2025年12月に日銀は短期金利（無担保コールレート）を0.75％に引き上げましたが、今後も賃金や物価が日銀の見通しに沿って推移すれば、日銀は政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく方針です。引き続き金融政策運営の動向を注視する必要があると考えられます。

　不動産売買市場については、海外の主要国と比較して未だ相対的に低金利であり、緩和的な金融環境は当面維持される見通しであることから、海外投資家を中心に、物件取得に対する需要は旺盛な状況が続いています。一方で、地価の上昇や建設費用の高止まり等もあり、物件の取引価格水準は高値圏で推移しています。

 

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題について

(a)成長戦略について

本投資法人は、本合併に伴う総合型REITへの転換により、幅広いアセットタイプの物件取得の機会が拡大したことを契機として、資産規模の着実な成長を図るとともに、長期的な安定収益を確保することにより投資主価値の最大化を目指しています。

本投資法人のポートフォリオは、総合型REITとしてリスク・リターンの特徴が異なる多様な資産が含まれており、本書の日付現在、保有資産は高い稼働率を維持しています。多様な資産への投資により、ポートフォリオの分散が進展するとともにテナント集中リスクが低減し、ポートフォリオの収益性及びキャッシュ・フローの安定性の更なる向上を図ることができると本投資法人は考えています。

本投資法人は、主に大和ハウスグループ（注）のパイプラインから、投資主価値向上に資する資産を厳選して取得しており、今後も厳選投資の方針を維持する予定です。

 

また、継続的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質の向上を図り、投資主価値向上の実現を目指します。

（注）「大和ハウスグループ」は、親会社である大和ハウス、連結子会社507社、持分法適用関連会社207社及び持分法非適用関連会社１社（2026年３月31日現在）により構成されます。なお、本資産運用会社も、その一員です。以下同じです。

 

(b)ESGに関する取り組みについて

　本投資法人及び本資産運用会社は、大和ハウスグループの基本姿勢である「共に創る。共に生きる。」を共有し、不動産投資運用業務に環境（Environmental）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（以下「ESG」といいます。）への配慮を組み込むことはサステナブルな社会の実現に不可欠であり、かつ本投資法人の基本方針である中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長に資すると考えています。

　本資産運用会社はこの考え方に沿った「サステナビリティ方針」（以下「本方針」といいます。）を2017年４月に制定し、不動産投資運用事業を通じて実践してきました。また、本投資法人の成長戦略においては、事業価値（経済的価値）と社会価値（非財務的価値）を掛け合わせることで投資主価値の最大化を図ることとしています。社会価値（非財務的価値）向上の戦略として、以下のコミットメントを掲げています。

a. 第三者機関からのESG評価の向上

　本投資法人は、2025年のCDP気候変動プログラムにおいて、気候変動問題に対する取り組みと情報開示姿勢が国際的に高い水準にあると認められ、最高評価である「A」のスコアを取得し、気候変動Aリスト企業に５年連続で認定されています。2025年のGRESBリアルエステイト評価においては、「４スター」を取得しています。また、ESG投資の世界的な調査・評価会社である米国のS&P Global社がサステナビリティに優れた企業を掲載する「The Sustainability Yearbook 2026」において、「Sustainability Yearbook Member」に２年連続で選定されました。さらに、環境省が主催する第７回ESGファイナンス・アワード・ジャパンにおいて、本投資法人は、開示充実度が一定の基準を満たしている企業として「環境サステナブル企業」に４年連続で選定されています。

b. 気候変動への対応

＜ガバナンス＞

　本資産運用会社は、「サステナビリティ推進体制規程」を制定し、社内体制やステークホルダーとの協働、情報開示方針等について定め、適切なサステナビリティ推進態勢の確保を図っています。

　本資産運用会社の取締役会は、サステナビリティ委員会から気候・自然関連等の地球環境問題への配慮、自然災害等への危機管理等について報告を受け、モニタリングを行います。

　本資産運用会社の代表取締役社長は、取締役会における気候・自然関連の最高責任者並びにサステナビリティ委員会の最高責任者として、気候・自然関連の各種目標・施策の最終的な承認や取組状況の評価、見直しの指示等を行っています。

　2017年５月に発足したサステナビリティ委員会を、2022年４月に正式な会議体に引き上げ、毎月１回以上開催することとし、サステナビリティに関する高い見識及び経験を有する社外専門アドバイザーを選任しています。

　サステナビリティ委員会では、気候・自然関連課題への対応を含むサステナビリティ関連の方針、戦略立案に関する審議及び決議、業務の執行に関する審議及び決議を行います。

＜戦略＞

　本資産運用会社は、気候変動により引き起こされる異常気象や気候変動対策への社会要請が高まってきていることを受け、将来的に本投資法人に及ぼすリスクと機会を把握するとともに、現状の気候変動対策の有効性を検証し、分析を実施しています。

　TCFD（Task Force on Climate-Related Financial Disclosures、気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に従い、２℃未満シナリオ及び４℃シナリオの複数シナリオに基づく分析を行い、SBT（注１）イニシアティブ認定目標の達成に向けたロードマップを策定しています。

 

＜リスク管理＞

　本資産運用会社では、気候変動リスク及び自然関連の依存、影響、リスクを中長期的に事業への大きな影響を与えるリスクの一つと認識するとともに、リスクを機会としても捉え、全社的なリスク管理プロセスに統合し管理しています。業務に内在する気候変動・自然関連を含む種々のリスク及び機会を正確に把握し、これらのリスク及び機会が実現することにより生じ得る損失及び利益を適切に管理するための体制を整備し、経営の健全性を確保し、業務の適正な運営に資することを目的として、「リスク管理規程」及び「リスク管理実施要領」を社内規定として定めています。

　本資産運用会社の取締役会は、別途定める戦略目標をふまえ、リスクの所在と性質等を認識したうえで、「リスク管理方針」に基づき、適切なリスク管理体制の整備を統括するものとしています。

　本資産運用会社の代表取締役社長は、大和ハウスグループの「リスクマネジメント規程」の定めに則り、全てのリスクについて責任を全うするとともに、適切にリスク管理体制を整備し、リスク管理を推進及び実施すべき責務を負うものとしています。

　リスク管理に関する責任者であるコンプライアンス・オフィサーは、リスク管理方針に沿って、リスクの種類に応じた測定・モニタリング・管理等の手法を構築し、その実効性を確保するための社内規定を整備するものとしています。

＜指標と目標＞

　本投資法人は、2030年度及び2050年度までの温室効果ガス（以下「GHG」といいます。）排出削減目標を以下の通り策定し、これらの目標が、パリ協定が求める水準と整合し科学的な根拠に基づくものであるとして、2022年２月及び８月にSBTイニシアティブによる認証をJ-REITとして初めて取得しています。

　内部炭素価格を20,000円/t-CO2で設定し、低炭素化推進工事へのインセンティブ、投資の意思決定の指針及び将来のコスト増に関するリスクの特定の参考指標として活用しています。

　保有物件の環境負荷低減の取り組みについての客観性、信頼性を高め、中長期的な資産価値向上を企図して、第三者による外部認証及び評価の取得を進めています。保有物件における環境認証の取得割合（延床面積ベース）を2030年度までに75％以上に引き上げていく方針です。

　気候変動への対応についての詳細は、ウェブサイト TCFD提言に基づく開示｜大和ハウスリート投資法人をご確認下さい。

c. 生物多様性保全の推進

　本投資法人及び本資産運用会社は、事業活動において、気候変動対策、過剰消費の削減、持続可能な生産、生物多様性への投資等の取り組みを進めることで、ネイチャーポジティブの推進に寄与することが期待されるとともに、競争力の強化につながると考えています。

　本投資法人は、TNFD（Taskforce on Nature-related Financial Disclosures、自然関連財務情報開示タスクフォース）提言を採用し、2023年12月に「TNFD Adopter（注２）」に登録、2024年１月にTNFD提言に沿った自然関連情報についてJ-REITとして初めて開示しています。

d. 本資産運用会社の人的資本経営、健康経営の推進

　本方針において、「サステナビリティを推進するための社内体制を構築し、従業員の教育・訓練を定期的に実施して人財の育成に取り組みます。また、安全かつ健康的に働くことのできる職場・多様な従業員が柔軟に働ける職場作りを目指します。」を掲げています。

　これらに基づき、従業員の健康づくりに取り組むことは、従業員の活力向上や生産性の向上など、組織全体の活性化をもたらし、業績向上や組織としての価値向上へ繋がると期待されます。本資産運用会社は、健康経営に関する経営理念・方針、組織体制、従業員の健康保持・推進対策、法令遵守・リスクマネジメント等に関する取り組みが評価され、「健康経営優良法人2026（中小規模法人部門）」に４年連続で認定されています。また、中小規模法人部門の健康経営優良法人の上位500法人である「ブライト500」にも４年連続で認定されています。

e. サステナビリティ指標連動報酬の導入によるESG推進

　本資産運用会社は2021年11月に、資産運用会社に対する資産運用報酬につき、本投資法人の保有物件のGHG排出量削減及び投資法人のサステナビリティの取り組みに関する外部評価向上を促すことで投資主価値の向上を図ることを目的として、サステナビリティ指標に連動して資産運用報酬の額を増減させる旨の規定をJ-REITで初めて追加しています。これは、本投資法人の総資産額にGHG排出量削減量割合、GRESBリアルエステイト評価及びCDP気候変動プログラム評価を指数化した倍率を乗じて積算し、資産運用報酬の額を増減させるものであり、ESG課題解決へのコミットメント強化及びガバナンスの向上を企図しています。

　なお、本投資法人執行役員及び本資産運用会社取締役の報酬についてもGHG排出量削減量割合、GRESBリアルエステイト評価及びCDP気候変動プログラム評価等に応じた報酬体系としています。

（注１）「SBT」とは、Science Based Targets（科学的根拠に基づいた排出削減目標）をいいます。

（注２）「TNFD Adopter」とは、TNFD 提言に基づき開示を行う意思をTNFDのウェブサイトで登録した企業等を指します。TNFD Adopterは、登録にあたって2024年度分又は2025年度分のいずれかにおいてTNFD提言に準拠した情報開示を行う必要があります。

 

(c)分配方針について

本投資法人は、2017年２月期より分配方針の一部を変更し、のれん償却額相当額を当期純利益に上乗せして分配する方針とし、のれん償却額相当額の利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配）を行います。

また、物件売却や減損損失の計上等に伴い所得超過税会不一致が発生し、導管性要件を満たす必要がある場合には、追加的に利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配）を行い、法人税等の発生を軽減する予定です。

ただし、不動産等売却益等の特別な利益が発生した場合は、不動産等売却益等の一部に相当する金額を、上記のれん償却額相当額の利益超過分配のうち、その他の利益超過分配から減額する場合があります。また、減損損失を計上した物件の売却等により所得超過税会不一致が解消した場合は、一時差異等調整引当額の戻入れを実施する場合があります。

本投資法人は、利益超過分配（一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配）の実施により、分配金水準が本合併に伴うのれん償却の影響を受けないようにするとともに、中長期的な分配金の安定化（注）を目指す方針です。

（注）本投資法人は、上記分配方針に基づき分配金の安定化を目指す方針ですが、分配金の分配及びその額を保証又は約束するものではありません。

 

（ハ）財務戦略

本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行することを基本方針とします。

本投資法人は、強固なレンダーフォーメーションを維持・拡大するとともに、投資法人債の発行による資金調達手段の多様化に取り組んでいます。資金調達に際しては、金利の長期固定化及び返済期限の分散化を基本としながらも、借入期間は都度柔軟に検討し、変動金利での調達も織り交ぜながら金利コストを抑制することで、財務基盤の安定性の向上に努めます。

 

④　決算期後に生じた重要な事実

Ａ．資金の借入れ

　本投資法人は、2026年３月31日に返済期限が到来した長期借入金総額4,500百万円、2026年４月１日に返済期限が到来した長期借入金2,000百万円及び2026年４月30日に返済期限が到来した長期借入金総額14,000百万円の返済資金として、以下の借入れを実施しました。

（注）本借入れは、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンローンにより調達しています。当該グリーンファイナンス・フレームワークについては、株式会社日本格付研究所（JCR）より、「JCR グリーンファイナンス・フレームワーク評価」における最上位評価「Green 1（F）」を取得しています。